Betriebkostenabrechung muss fristgemäß zugehen

Vermieter hat maximal zwölf Monate Zeit - inklusive Postweg

Steuern & Recht am Montag, 29. März 2010

Von Rechtsanwalt und Notar Wilhelm Lohrengel, Verden.

Hat sich der Mieter im Mietvertrag zu Vorauszahlungen auf die Betriebskosten (Heizung, Wasser, Kanalgebühren etc.) verpflichtet, was die Regel sein dürfte, hat der Vermieter gemäß § 556 Abs. 3 BGB über diese Vorauszahlungen seines Mieters spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums abzurechnen. Nach Ablauf dieser Frist ist die Geltendmachung von Nachforderungen durch den Vermieter grundsätzlich ausgeschlossen. In seiner Entscheidung vom 21.01.2009 (VIII ZR 107/08) hat der Bundesgerichtshof (BGH) deutlich gemacht, dass diese Zwölf-Monats-Frist nur dann gewahrt wird, wenn die Abrechnung dem Mieter noch innerhalb der Frist zugeht. Die rechtzeitige Absendung der Abrechnung durch den Vermieter reiche dagegen nicht aus.

In diesem Zusammenhang hat der BGH weiter auf ein erhebliches, vom Vermieter zu tragendes Risiko hingewiesen. Leitet der Vermieter seinem Mieter die Abrechnung über die Betriebskosten nämlich auf dem Postwege zu, was in vielen Fällen der Fall sein dürfte, trägt der Vermieter das volle Risiko dafür, dass die Postsendung auch rechtzeitig bei seinem Mieter eingeht. Nach Auffassung des BGH’s wird die Post hier für den Vermieter als sogenannter Erfüllungsgehilfe tätig. Danach hat der Vermieter ein Verschulden der Post auch dann zu vertreten, wenn auf dem Postweg für den Vermieter unerwartete und nicht vorhersehbare Verzögerungen oder sogar Postverluste auftreten sollten. Dem Vermieter helfe es in diesem Falle auch nicht, wenn er nachweise, dass er die Betriebskostenabrechnung rechtzeitig bei der Post aufgegeben habe: Bei zur Post aufgegebenen Briefen bestehe nämlich kein Anscheinsbeweis dafür, dass die Sendung auch zugegangen sei.

Um sich vor Rechtsverlusten zu schützen – in Anbetracht der erheblich gestiegenen Energiekosten können Betriebskostennachzahlungen erheblich sein – kann dem Vermieter angesichts dieser strengen Rechtsprechung des BGH’s nur geraten werden, ganz besonderen Wert darauf zu legen, dass seinem Mieter die Betriebskostenabrechnung rechtzeitig innerhalb der Zwölf-Monats-Frist gemäß § 556 Abs. 3 BGB zugeht. Versäumt der Vermieter diese Frist, sind Nachforderungen gänzlich ausgeschlossen.